Antes de comprar un piso puedes averiguar, gratis y en diez minutos, si el edificio ha pasado su inspección técnica y con qué resultado. Es información pública. Aquí explicamos dónde se consulta en Madrid y en Andalucía, qué significa cada estado y qué hacer si descubres que hay deficiencias pendientes.
Por qué esto te importa como comprador
Cuando compras un piso no compras solo el piso: entras en una comunidad de propietarios y heredas su situación. Si el edificio tiene una inspección técnica desfavorable y obras pendientes de ejecutar, esas obras se van a pagar con una derrama, y tú ya serás propietario cuando llegue.
El vendedor no siempre lo cuenta. A veces ni lo sabe. Y el portal inmobiliario desde luego no lo pone en el anuncio. Pero está en un registro público al que puedes entrar tú mismo.
Primero: ITE e IEE no son lo mismo
Es la confusión más común, y conviene tenerla clara antes de buscar nada.
- La ITE (Inspección Técnica de Edificios) es una inspección de conservación: estructura, fachadas, cubiertas, instalaciones comunes. La regulan los ayuntamientos y las comunidades autónomas, y por eso los plazos cambian según dónde esté el edificio.
- El IEE (Informe de Evaluación de Edificios) es más amplio: incluye el estado de conservación, pero añade accesibilidad y eficiencia energética. En la Comunidad de Madrid lo regula el Decreto 103/2016.
En la práctica, en muchos municipios un mismo documento sirve para las dos cosas, y los registros municipales los muestran juntos. Lo que a ti te interesa es el resultado: favorable o desfavorable, y qué deficiencias se anotaron.
Cómo consultarlo en la ciudad de Madrid
El Ayuntamiento de Madrid mantiene el Registro de Edificios y Construcciones, que permite consultar los datos de ITE e IEE por dirección o por número de expediente. La consulta es pública y gratuita, y está en el servicio Consulta del Registro de Edificios y Construcciones. Datos de I.T.E. / I.E.E. por Expediente o Dirección, accesible desde la página de Inspección Técnica de Edificios de madrid.es.
Con la dirección exacta del inmueble obtendrás, si el edificio está sujeto a inspección y la ha presentado:
- si consta acta presentada y de qué fecha;
- el resultado: favorable o desfavorable;
- y, en su caso, el expediente asociado.
Si no aparece nada, puede significar dos cosas muy distintas: que el edificio todavía no está obligado por su antigüedad, o que estando obligado no ha presentado la inspección. No son lo mismo en absoluto, y conviene distinguirlas antes de firmar.
Cómo consultarlo en Málaga y el resto de Andalucía
En Andalucía la inspección técnica de construcciones y edificaciones la regula la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), desarrollada por el Decreto 550/2022. La regla general es que los edificios residenciales deben someterse a inspección a partir de los 50 años de antigüedad, y repetirla con una periodicidad mínima de diez años.
Aquí no hay un registro autonómico único equivalente al de Madrid: la gestión es municipal. Lo que funciona es pedirlo directamente, y tienes tres vías:
- Al administrador de fincas de la comunidad, a través del vendedor. Es la vía más rápida y la que más información da.
- Al ayuntamiento, en su registro de entrada o sede electrónica, solicitando información sobre el estado de la inspección técnica del inmueble.
- En la documentación de la compraventa: puedes exigir al vendedor el acta de inspección y el certificado de que no hay derramas aprobadas pendientes.
Qué pedir siempre, consultes donde consultes
Hay tres documentos que deberías tener en la mano antes de firmar, y que el vendedor está en condiciones de conseguir:
- El acta de la última inspección técnica, con su resultado y las deficiencias anotadas.
- El certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad, que es obligatorio en la escritura.
- Las actas de las dos últimas juntas de propietarios. Aquí es donde aparecen las derramas aprobadas, las obras en estudio y los conflictos. Es el documento que más dinero ahorra y el que casi nadie pide.
Y si la inspección sale desfavorable, ¿qué?
Una inspección desfavorable no significa que el edificio sea inhabitable ni que no debas comprar. Significa que hay deficiencias que la comunidad está obligada a subsanar en un plazo, y que eso cuesta dinero.
La pregunta correcta no es «¿tiene deficiencias?», sino «¿cuánto va a costar arreglarlas y cuándo me va a llegar la derrama?». Una rehabilitación de fachada o una impermeabilización de cubierta en un edificio de tamaño medio se cuenta en decenas de miles de euros repartidos entre los vecinos, y la cuota que te toque va en función de tu coeficiente de participación.
Ese número es negociable con el vendedor. Pero solo si lo sabes antes de firmar.
Lo que la inspección del edificio no te dice
Conviene no confundirse: la ITE mira los elementos comunes del edificio. No entra en tu piso. No revisa tu instalación eléctrica, ni tus ventanas, ni las humedades de tu dormitorio, ni si la reforma del baño anterior se hizo con permiso.
Son dos capas distintas y las dos cuentan: la inspección técnica del edificio te dice en qué estado está el continente; una inspección de la vivienda te dice en qué estado está lo que vas a comprar. Lo explicamos en detalle en la guía sobre la diferencia entre ITE e inspección de vivienda.
Un apunte sobre los plazos
Circula mucha información contradictoria sobre a qué edad se pasa la primera inspección: verás webs que dicen 30 años, otras 45 y otras 50. La razón es que conviven normas municipales, autonómicas y estatales, y que cada una fija su propio umbral.
No te fíes de una cifra genérica leída en un blog, la nuestra incluida: consulta el calendario oficial del municipio concreto. El Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, publica el calendario por año de construcción y elabora un padrón de los edificios sujetos a inspección. En la guía de la ITE en Madrid lo desarrollamos.