En Madrid conviven dos obligaciones que la gente confunde constantemente: la ITE municipal y el IEE autonómico. Si vas a comprar un piso, lo que te interesa no es el nombre del trámite, sino si el edificio está al día y qué te va a costar si no lo está.
Los dos instrumentos, en una frase cada uno
La ITE es la inspección de conservación que exige el Ayuntamiento de Madrid, regulada por la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones y por las Normas Urbanísticas del Plan General. Mira estructura, fachadas, cubiertas, instalaciones comunes y condiciones de estanqueidad.
El IEE (Informe de Evaluación de Edificios) es el instrumento autonómico, regulado en la Comunidad de Madrid por el Decreto 103/2016. Incluye el estado de conservación, pero añade dos apartados que la ITE no cubre: accesibilidad y eficiencia energética.
Un edificio puede estar sujeto a uno, al otro o a los dos, según su antigüedad y su uso. En la práctica, el Ayuntamiento de Madrid gestiona ambos en el mismo Registro de Edificios y Construcciones, y cuando consultas una dirección te muestra lo que haya.
Cada cuánto se repite
Este dato sí es firme y está en la propia información municipal: una vez surgida la obligación, las sucesivas inspecciones se realizan cada diez años, contados desde el año de la obligación e independientemente de la fecha en que efectivamente se presentara la anterior.
Dicho de otro modo: si una comunidad se retrasa cinco años en presentar su ITE, el siguiente vencimiento no se corre cinco años. El reloj va por el año de obligación, no por el de cumplimiento.
A qué edad toca la primera
Aquí es donde internet se contradice, y merece la pena explicar por qué en lugar de soltar una cifra.
El umbral de la primera inspección depende de qué norma le aplique al edificio —municipal o autonómica— y del uso y la tipología del inmueble. Por eso circulan a la vez los 30, los 45 y los 50 años, y por eso hay artículos que se contradicen entre sí sin que ninguno esté mintiendo del todo: están hablando de instrumentos distintos.
La forma fiable de saberlo para un edificio concreto no es leer un blog. Es esta:
- Busca la dirección en el Registro de Edificios y Construcciones del Ayuntamiento de Madrid, que permite consultar datos de ITE e IEE por dirección o expediente.
- Contrasta con el calendario oficial de plazos que publica el Ayuntamiento en función del año de construcción.
- Si sigue habiendo duda, el Ayuntamiento elabora un padrón de edificios sujetos a inspección que se expone al público.
Si no quieres hacerlo tú, es parte de lo que miramos nosotros al preparar una inspección de vivienda en Madrid.
Qué pasa si el edificio no la ha pasado
No es un detalle administrativo menor. Cuando la inspección no se presenta en plazo, la ordenanza municipal prevé la apertura de expediente con multas coercitivas sucesivas —el primer tramo arranca en 1.000 € y los siguientes van subiendo— además de la posible ejecución subsidiaria de las obras por parte del Ayuntamiento, con cargo a la propiedad.
Esas multas las paga la comunidad. Y si tú compras, pasas a ser parte de la comunidad.
Lo que de verdad decide tu compra: el resultado, no el trámite
Que un edificio tenga la ITE presentada no quiere decir que esté bien. Quiere decir que se inspeccionó. Lo que importa es el resultado:
- Favorable. No se detectaron deficiencias que obliguen a actuar. Es la mejor noticia posible, aunque no te dice nada del interior del piso.
- Desfavorable. Hay deficiencias que la comunidad debe subsanar en un plazo determinado. Eso significa obra, y la obra significa derrama.
- Sin constancia. El caso más incómodo: o el edificio aún no está obligado, o está obligado y no ha cumplido. Hay que averiguar cuál de las dos.
Cómo se traduce esto en dinero
Una ITE desfavorable típica en Madrid acaba en una de estas tres obras: rehabilitación de fachada, impermeabilización de cubierta o refuerzo estructural puntual. En un edificio de vecinos de tamaño medio, cualquiera de ellas se cuenta en decenas de miles de euros, que se reparten entre los propietarios según su coeficiente de participación.
Tu parte puede ser perfectamente de varios miles de euros. Y hay un detalle legal que mucha gente desconoce: el comprador responde de las cuotas de la comunidad del año en curso y los tres anteriores, por lo que conviene pedir el certificado de estar al corriente de pagos y, muy especialmente, las actas de las últimas juntas, que es donde se aprueban las derramas.
Si en el acta de la última junta hay una derrama aprobada para la fachada, eso es un número concreto que puedes llevar a la mesa de negociación del precio. Si te enteras después de firmar, es un número concreto que pagas tú.
La ITE no entra en tu piso
Merece la pena insistir, porque es la confusión que más caro sale: la ITE revisa los elementos comunes del edificio. El continente.
No entra en la vivienda que vas a comprar. No revisa su cuadro eléctrico, ni la fontanería de sus baños, ni las humedades de su pared norte, ni si el anterior propietario cerró la terraza sin licencia, ni si las ventanas tienen rotura de puente térmico. Para eso hace falta una inspección de la vivienda, que es un trabajo distinto con un alcance distinto.
Las dos capas cuentan, y conviene mirar las dos antes de firmar. La del edificio la puedes consultar tú mismo siguiendo esta guía. La de la vivienda la hacemos nosotros: un arquitecto colegiado revisa hasta 170 puntos y te entrega un informe con cada deficiencia valorada en euros, en 48 horas hábiles.