Una mancha en la pared puede costar 90 € o 6.000 €, y la diferencia no está en el tamaño: está en el origen. Estas son las tres humedades que aparecen en una vivienda, cómo distinguirlas en una visita y por qué el vendedor casi siempre dice que es condensación.
Las tres, y por qué importa cuál es
Condensación
Es la más común y la más barata. El aire caliente y húmedo del interior toca una superficie fría —un muro mal aislado, un puente térmico, el canto de un forjado— y el vapor se convierte en agua.
Cómo se reconoce: aparece en esquinas, detrás de los muebles, en techos de baños y cocinas, en los perímetros de las ventanas. Suele venir con moho negro en puntos. Empeora en invierno y mejora ventilando.
Qué cuesta: desde nada —ventilar mejor— hasta una intervención de aislamiento si hay un puente térmico serio. Es la única de las tres que a veces se resuelve con hábitos.
Capilaridad
El agua del terreno sube por los poros del muro, como por una mecha. Afecta a plantas bajas, sótanos y edificios antiguos sin lámina impermeable en la base.
Cómo se reconoce: una franja horizontal en la parte baja de la pared, normalmente entre medio metro y metro y medio de altura, bastante regular. El revestimiento se abomba, la pintura se desprende y aparecen eflorescencias, esas sales blanquecinas que quedan al evaporarse el agua.
Qué cuesta: aquí la cosa se pone seria. No se arregla pintando: hay que cortar el ascenso del agua, con inyección de resinas, barrera química o drenaje perimetral, y luego rehacer el revestimiento. Es una obra.
Filtración
El agua entra desde fuera: una cubierta que ha perdido la impermeabilización, una fachada con juntas abiertas, una terraza con la pendiente mal resuelta, una bajante rota dentro del muro.
Cómo se reconoce: manchas con contorno marcado, a menudo con un cerco más oscuro. Aparecen o empeoran después de llover, y suelen estar bajo cubierta, bajo terrazas o junto a fachada.
Qué cuesta: depende de dónde venga. Si es una bajante, es una reparación localizada. Si es la cubierta del edificio, es obra de comunidad y derrama.
Por qué el vendedor siempre dice que es condensación
No necesariamente por mala fe: condensación es la respuesta tranquilizadora, la que no implica obra, y mucha gente la repite de buena fe porque se lo dijeron a ellos.
Pero es la que más conviene al que vende. Si una humedad es condensación, el problema es tuyo y de cómo ventiles. Si es capilaridad o filtración, el problema es del edificio y tiene un precio.
La prueba que desmonta la explicación fácil: la condensación no deja eflorescencias ni empeora justo después de llover. Si ves sales blancas en la base del muro, no es condensación. Si la mancha crece con cada temporal, tampoco.
Lo que un comprador puede comprobar en una visita
- Mira detrás de los muebles grandes y detrás de las cortinas. Es donde se tapa.
- Pregunta por la pintura reciente. Una pared recién pintada en una vivienda que por lo demás no se ha tocado merece una pregunta.
- Fíjate en los rodapiés: si están abombados o despegados en un tramo, hay agua.
- Huele. El olor a humedad no se tapa con pintura, y en una vivienda cerrada se nota al entrar.
- Visita después de lluvia si puedes. Es la mejor inspección gratuita que existe.
- Mira el techo del último piso y las paredes que dan a terraza o patio.
Lo que solo se ve con instrumentos
La humedad superficial se ve; la que está dentro del muro, no. Un medidor de humedad detecta agua detrás de un revestimiento aparentemente seco, y una cámara termográfica revela puentes térmicos y recorridos de agua que no han llegado todavía a la superficie.
Esa es la diferencia entre «parece que no hay humedades» y «no hay humedades».
En la costa, un matiz
En Málaga y la Costa del Sol la humedad viene acompañada de un agravante: el cloruro del ambiente marino. Cuando el agua alcanza las armaduras del hormigón en un entorno salino, la corrosión va mucho más rápido que tierra adentro. Una filtración que en Madrid sería una molestia, en un balcón de primera línea puede convertirse en un problema estructural en pocos años. Lo tratamos en la guía de la Costa del Sol.
Y si aparece después de comprar
Entonces estás en el terreno de los vicios ocultos, con un plazo general de seis meses desde la entrega y la obligación de probar que el defecto existía y estaba oculto. Que es exactamente el lío que una inspección previa evita.
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