Son dos cosas distintas que suenan parecido y que mucha gente confunde justo cuando más caro sale confundirlas: antes de firmar la compra. Una mira el edificio; la otra, el piso. Ninguna sustituye a la otra.
La diferencia en una tabla
| Inspección Técnica de Edificios (ITE) | Inspección de vivienda | |
|---|---|---|
| Qué mira | Elementos comunes: estructura, fachadas, cubiertas, instalaciones generales | La vivienda concreta: instalaciones, acabados, carpinterías, humedades, zonas exteriores propias |
| Quién la pide | Obligatoria. La exige el ayuntamiento a la comunidad | Voluntaria. La pide el comprador, para sí mismo |
| Quién la paga | La comunidad de propietarios | Quien la encarga |
| Cada cuánto | Periódica, por lo general cada diez años | Cuando se necesita, normalmente antes de comprar |
| Qué obtienes | Un acta con resultado favorable o desfavorable | Un informe con las deficiencias, fotos y el coste de arreglarlas |
| Para qué sirve | Cumplir la normativa de conservación | Decidir si compras, negociar el precio o retirarte |
Por qué una ITE favorable no te protege
Es el malentendido más caro que vemos. Alguien consulta que el edificio tiene la ITE favorable, respira tranquilo y firma.
Pero la ITE no ha entrado en el piso. No ha abierto el cuadro eléctrico para ver si hay diferencial en el circuito de la cocina. No ha mirado si la reforma del baño dejó el desagüe mal sellado. No ha comprobado si las ventanas tienen rotura de puente térmico, ni si la terraza se cerró sin licencia, ni si esa mancha de la pared norte es condensación o una filtración de la medianería.
Todo eso está dentro de lo que compras, y todo eso cuesta dinero arreglarlo.
Y al revés: una inspección de vivienda no te libra de la derrama
La simetría también se cumple. Podemos entregarte un informe impecable del piso —instalaciones correctas, sin humedades, carpinterías en buen estado— y que dos meses después del cambio de llaves la comunidad apruebe una derrama de 8.000 € para rehabilitar la fachada.
Por eso, cuando preparamos una inspección en un edificio de vecinos, lo primero que miramos es el estado de la inspección técnica del edificio. No es nuestro encargo, pero sería absurdo no mirarlo.
Qué mirar en cada capa
Del edificio, antes de firmar:
- El acta de la última inspección técnica y su resultado.
- Las actas de las dos últimas juntas de propietarios: ahí están las derramas.
- El certificado de estar al corriente de pagos.
De la vivienda, antes de firmar:
- Estructura visible y fisuras.
- Instalación eléctrica y cuadro.
- Fontanería, desagües y presión.
- Humedades, y de qué tipo: no es lo mismo condensación que capilaridad que filtración.
- Carpinterías, aislamiento e insonorización.
- Calefacción, caldera y climatización.
- Acabados y calidad de las reformas anteriores.
- Superficie real frente a la catastral y a la anunciada.
Y el IEE, ¿dónde encaja?
El Informe de Evaluación de Edificios es, en esencia, una ITE ampliada: al estado de conservación le suma accesibilidad y eficiencia energética. Sigue siendo del edificio, no de tu piso. En la Comunidad de Madrid lo regula el Decreto 103/2016, y en Andalucía el marco es la Ley 7/2021 (LISTA) con su reglamento.
Para un comprador, la conclusión práctica es la misma: el IEE te dice cosas del continente. Del contenido, nada.
Lo que cuesta cada cosa
La ITE la paga la comunidad y su coste se reparte entre todos los vecinos; no es una decisión tuya. Una inspección de vivienda la pagas tú: desde 249 € para un piso de hasta 90 m², con informe en 48 horas hábiles, hasta 449 € para un chalet de más de 250 m².
Puesto al lado de lo que cuesta descubrir una instalación eléctrica fuera de norma o una humedad estructural después de firmar, la cuenta sale sola.