En Andalucía la inspección técnica de edificios la marca la Ley LISTA, la aplican los ayuntamientos y no existe un registro público único donde consultarla. Esto es lo que necesitas saber si vas a comprar en Málaga, Marbella, Estepona o cualquier municipio de la costa.
El marco: Ley 7/2021 (LISTA) y su reglamento
La inspección técnica de construcciones y edificaciones en Andalucía está regulada por la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, conocida como LISTA, desarrollada por el Decreto 550/2022.
La regla general para edificaciones residenciales es clara: la obligación nace a partir de los 50 años de antigüedad, y la inspección se repite con una periodicidad mínima de diez años.
Dicho esto, los ayuntamientos pueden concretar y endurecer esos plazos mediante ordenanza propia, y algunos lo hacen. Antes de dar por buena una fecha para un edificio concreto, conviene confirmarla con el ayuntamiento que corresponda.
La diferencia práctica con Madrid: aquí no hay buscador público
Si has leído nuestra guía para consultar la ITE, sabrás que el Ayuntamiento de Madrid tiene un registro en línea donde metes una dirección y te dice si el edificio la ha pasado. En Andalucía eso no existe de forma generalizada: la gestión es municipal y la información se pide, no se consulta.
Las tres vías que funcionan, por orden de rapidez:
- El administrador de fincas, a través del vendedor. Tiene el acta y las actas de las juntas. Es la vía más completa.
- El ayuntamiento, por registro de entrada o sede electrónica, solicitando el estado de la inspección técnica del inmueble.
- El propio vendedor, al que puedes exigir contractualmente el acta y el certificado de que no hay derramas aprobadas pendientes.
Lo que de verdad encontramos en la costa
Más allá del trámite, el parque edificado de Málaga y la Costa del Sol tiene una patología propia que conviene conocer antes de comprar. No es la misma que en el interior.
Corrosión por ambiente marino
Es la patología estrella y la más subestimada. El cloruro que transporta la brisa marina ataca las armaduras del hormigón, que al oxidarse aumentan de volumen y revientan el recubrimiento. Se ve primero en los cantos de los balcones y voladizos, en las barandillas ancladas al forjado y en las fachadas más expuestas.
Empieza como un desconchón pequeño con una mancha de óxido. Termina en una rehabilitación de fachada con andamio. Entre una cosa y la otra puede haber muy pocos años.
Obra nueva entregada con prisa
Las promociones recientes de la costa se han entregado en ciclos muy tensos. Lo que aparece con frecuencia: remates mal acabados, carpinterías mal selladas, pendientes de terraza que no evacúan y llevan el agua hacia dentro, y sumideros mal rematados.
Aquí hay una ventaja importante: en obra nueva existen plazos de garantía legales frente al promotor y los agentes de la edificación. Si detectas los defectos a tiempo, no los pagas tú.
Piscinas y zonas exteriores
En chalets y adosados, el vaso de la piscina, la depuradora, los pavimentos exteriores y los muros de contención rara vez se miran antes de firmar, y son de las reparaciones más caras que existen. Una fuga en el vaso o un muro de contención con empuje mal resuelto no se arreglan con pintura.
Climatización mal dimensionada
Equipos elegidos sin tener en cuenta la orientación ni la carga térmica real de la vivienda. No es un defecto que impida vivir, pero se paga todos los meses en la factura y a veces obliga a sustituir la instalación entera.
El comprador extranjero y el papeleo
Buena parte de las compras en la costa las hacen compradores de fuera de España, que llegan con la lógica de su país. En Reino Unido, Alemania o Países Bajos encargar un informe técnico antes de comprar es la norma, no la excepción. En España todavía no, y esa diferencia cultural es justo lo que hace que aquí se compren viviendas con defectos que en otros mercados se habrían detectado.
Si estás en ese caso, conviene saber que un arquitecto colegiado en España es quien tiene competencia para evaluar el estado de una edificación y responder de lo que firma.
Qué pedir antes de firmar, en Andalucía
- El acta de la última inspección técnica, si el edificio ya está obligado por antigüedad.
- Las actas de las dos últimas juntas de propietarios.
- El certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad.
- En obra nueva: la documentación de garantías y el libro del edificio.
- Y una inspección de la vivienda, que es la única de esta lista que mira lo que de verdad compras.
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