Una inspección técnica desfavorable no es un sello rojo que impida vender el piso. Es una lista de obras pendientes con un plazo para ejecutarlas. Y si compras antes de que se ejecuten, la factura te alcanza a ti.
Qué significa exactamente «desfavorable»
El técnico que realiza la inspección no aprueba ni suspende el edificio como si fuera un examen. Lo que hace es documentar su estado y calificar las deficiencias encontradas. Cuando hay deficiencias que afectan a la seguridad, la estanqueidad o la estabilidad y exigen actuar, el acta sale desfavorable y se abre un plazo para subsanarlas.
El plazo depende de la gravedad. Las deficiencias que implican riesgo para personas obligan a medidas de seguridad inmediatas —apeos, redes, cierre de zonas— mientras se proyecta la reparación definitiva. Las que no comprometen la seguridad admiten plazos más largos.
Las tres obras que aparecen una y otra vez
En la práctica, la inmensa mayoría de las actas desfavorables en edificios residenciales acaban en una de estas tres intervenciones:
- Rehabilitación de fachada. Desprendimientos, carbonatación del hormigón, armaduras oxidadas, juntas degradadas. Es la más frecuente y la más cara, porque obliga a montar andamio en todo el edificio.
- Impermeabilización de cubierta. Filtraciones, sumideros mal resueltos, láminas al final de su vida útil. Afecta sobre todo a los últimos pisos, pero la paga toda la comunidad.
- Refuerzo estructural puntual. Viguetas deterioradas, forjados con flecha excesiva, humedades que han alcanzado la armadura. El alcance puede dispararse según lo que aparezca al abrir.
Cualquiera de las tres, en un edificio de vecinos de tamaño medio, se cuenta en decenas de miles de euros.
Quién paga: la parte que te afecta
Las obras en elementos comunes las paga la comunidad de propietarios, y cada propietario contribuye según su coeficiente de participación, el porcentaje que figura en la escritura. No se reparte a partes iguales: un ático grande paga más que un primero pequeño.
Dos reglas que conviene tener claras antes de firmar:
- Lo que manda es cuándo se aprueba la derrama, no cuándo se paga. Si la junta aprobó la derrama antes de la venta, lo habitual es que corresponda al vendedor; si se aprueba después, al comprador. Por eso las actas de las juntas valen su peso en oro.
- El comprador responde de las deudas con la comunidad del año en curso y los tres anteriores. De ahí que el certificado de estar al corriente de pagos sea obligatorio al escriturar. Pídelo y léelo.
No somos abogados y esto no es asesoramiento jurídico: si hay una derrama grande en juego, que lo mire el abogado que lleve la compraventa. Pero lo que sí podemos decirte es qué obra hace falta y cuánto cuesta.
Qué puede pasar si la comunidad no hace nada
Dejar vencer el plazo no hace desaparecer el problema. Los ayuntamientos pueden abrir expediente, imponer multas coercitivas sucesivas y, en última instancia, ejecutar las obras de forma subsidiaria y pasar la factura a la propiedad. En Madrid, el primer tramo de multa coercitiva arranca en 1.000 € y los siguientes van subiendo.
Todo eso lo paga la comunidad de la que vas a formar parte.
Cómo convertir esto en una ventaja al negociar
Aquí está lo interesante: una ITE desfavorable no es necesariamente un motivo para no comprar. Es un motivo para comprar mejor.
Si llegas a la mesa con un número —«la fachada necesita rehabilitación, la derrama estimada para este piso ronda los X euros»— tienes un argumento concreto y verificable para ajustar el precio. El vendedor lo sabe o lo intuye; lo que normalmente no espera es que el comprador lo tenga cuantificado.
Lo que no funciona es la sensación vaga de que «el edificio está viejo». Eso no mueve un precio. Un presupuesto sí.
Qué hacer, en orden
- Consulta el estado de la inspección del edificio. En Madrid puedes hacerlo tú mismo: lo explicamos en esta guía.
- Pide las actas de las dos últimas juntas. Ahí aparecen las derramas aprobadas, los presupuestos en estudio y los conflictos.
- Pide el certificado de estar al corriente de pagos.
- Si hay obra pendiente, haz que un técnico la valore antes de firmar. Saber si son 3.000 € o 15.000 € cambia la conversación entera.
Y recuerda que todo esto se refiere al edificio. El estado de la vivienda concreta que vas a comprar es otra capa, y también cuesta dinero: ahí entra nuestra inspección de vivienda, con cada deficiencia valorada en euros y el informe en 48 horas hábiles.